项目强省会丨城中村咋改造？济南出细则征意见，安置房拟明确上市交易条件

　　本报5月3日讯　城中村改造位列“三大工程”之一。近日，《关于进一步加快推进城中村改造的若干细则》(征求意见稿)经修订后，面向社会征集意见。作为特大城市，济南市拟对城中村改造方式、拆迁补偿标准、生活保障方式等进一步转变提升，创新建立多样化、多渠道、可选择的生活保障机制，并对改造安置房依据供地性质不同明确了上市交易条件。

　　城中村遵循三种方式改造

　　《关于进一步加快推进城中村改造的若干细则》(济建字〔2019〕48号)于2019年6月印发，有效期至2024年6月30日。细则施行期间，根据《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，本轮城中村改造分三类实施改造。

　　对此，征求意见稿根据济南改造工作实际情况，按照我市城中村改造规划计划，采取拆除新建、整治提升、拆整结合三类方式推进实施。对具备改造条件的城中村实施拆除新建，按照城市标准规划建设管理;不具备条件的不可强行推进，可通过开展经常性整治提升防控风险隐患，按照文明城市标准实施改造提升并加强管理，守住安全底线;介于前两类之间的，采取拆整结合方式实施，统筹参考前两类标准，综合考虑村庄实际情况实施改造提升。

　　根据2022年12月出台的《济南市城市更新专项规划(2021-2035年)》，在城市建成区内，城中村主要分布在小清河沿线及二环西路两侧，宅基地总占地面积约23.7平方公里，涉及约7.27万户村(居)民。

　　拆迁补偿标准拟进一步细化

　　根据征求意见稿，城中村改造村(居)民可选择以被安置人口数量或以宅基地面积作为安置依据。

　　以被安置人口数量作为安置依据的房屋征收拆迁时，被拆迁房屋面积超出每人40平方米的部分，按照省级部门批复的济南市征地地上附着物补偿标准进行补偿。有权属证明或者建房批准文件的，以证载面积为准;无权属证明或建房批准文件的，由区人民政府依法依规组织认定并公示，房屋建筑面积最高不得超260平方米，超出部分一律不予补偿。

　　以宅基地面积作为安置依据的房屋征收拆迁时，宅基地面积最高不得超过建房时该区域的宅基地审批控制面积，建房时该区域没有宅基地审批控制面积标准的，最高不得超过264平方米。

　　可投资产品或运营保租房用于保障生活

　　在生活保障方式上，现行方式为建设生活保障用房，按人均建筑面积30平方米予以保障。征求意见稿则作出重大改变，新建立多样化、多渠道、可选择的生活保障机制。

　　选择实物保障的，一是建设生活保障房。探索建设商务办公用房、租赁型住房、新型工业厂房等多种形式的生活保障房。二是用好保障性租赁住房。对于以整治提升、拆整结合方式实施的城中村改造项目，鼓励将城中村房屋整体长期租赁并改造提升用作保障性租赁住房。三是利用既有收益性房产。将改造后可以保留的各类商业办公、酒店、租赁性厂房等收益性房产转为村(居)改造后的生活保障用房，并计入生活保障总规模。

　　选择货币化保障的，实施主体可参照同地段具有稳定性收益的房屋评估价格折算的保障资金，用于购买收益性房产和具有稳定收益的投资产品，与村(居)协商一致后，签订货币化购买协议，统筹实施收益分配，实现村(居)长远稳定收益;也可以统筹安排保障资金进行货币化保障，根据生活保障项目实施主体与村(居)协商意见进行货币化保障。货币化保障收益打入专项资金监管账户，由所在街道办事处进行监管，并负责收益分配。

　　安置房品质不低于商品住房水平

　　对城中村改造安置房，从建设、分配和后期管理三个方面明确相关细则，拟根据供地性质不同，明确安置房不同的上市交易条件，是征求意见稿的一大亮点。

　　在建设上，安置房品质不得低于商品住房水平，配套基础设施和公共服务设施与安置房同步规划、同步设计、同步报批、同步建设、同步交付使用。在分配管理上，要求竣工交付后尽快分配，暂不具备分配条件的，要报各区政府备案，由指定部门监督未分配房屋的后续管理以及统筹调配使用。

　　值得一提的是，征求意见稿对安置房上市交易拟明确两种路径。对采用“协议出让、招拍挂”等有偿方式使用的城中村改造安置房建设用地上建设的安置房屋：对村(居)民安置用房，可在取得产权证后直接上市交易;对安置剩余属于村(居)集体所有的房屋，可在经村(居)代表大会决议同意并经区政府批准后上市交易。

　　对以国有划拨方式供应土地的安置房项目：在村(居)民取得产权证并按划拨土地上城镇住房转让缴纳土地出让金的有关政策补缴土地出让金后，可直接上市交易;对安置剩余属于村(居)集体所有的房屋，在经村(居)代表大会决议同意和区政府批准，并按照我市处理历史遗留问题的有关政策补缴土地出让金后上市交易。之前的城中村改造项目可参照修订后的细则意见处理。(济南报业全媒体记者　罗晓飞)